Nel 2026 il mercato immobiliare di pregio in Italia sta vivendo una fase molto dinamica con Venezia che traina il mercato del Veneto. Le richieste per acquisti immobiliari di lusso in Italia hanno superato il ticket medio di sei milioni di euro e il finanziamento estero per proprietà di lusso ha toccato un +63%.
Su questi dati è bene riflettere, senza trarre conclusioni affrettate, ma facendo in modo di avere chiara la situazione regionale e quali sono le possibilità di investimento.
Il mercato immobiliare del lusso è guidato dalla domanda estera
Il settore del luxury immobiliare in Italia è solido con la clientela internazionale che rappresenta circa il 35% degli acquirenti totali. A trainare la domanda sono investitori:
- Statunitensi;
- Olandesi;
- Scandinavi;
- Tedeschi;
- Svizzeri.
Un dato particolare da affrontare riguarda però le motivazioni di acquisto, circa un quarto degli acquirenti stranieri di fascia alta non cerca solo un investimento o una seconda casa, ma intende trasferire la propria residenza.
Le aree geografiche del lusso
| Area | Vocazione prevalente | Peso degli investitori stranieri |
| Nord | Circa il 50% delle compravendite è per la prima casa | Gli stranieri sono in quota minore, anche se in crescita |
| Centro | Seconda casa con Roma come focus principale | Fino al 52% |
| Sud e Isole | Investimento puro | Forte presenza di investitori stranieri |
Venezia e Cortina: il lusso Veneto
Nel mercato del lusso immobiliare il Veneto è uno dei poli più attrattivi come Venezia e Cortina, due mercati molto diversi tra loro ma ugualmente attrattivi. Venezia raggiunge quotazioni fino a 20.000 €/mq per gli immobili di pregio, sostenuta dalla scarsità strutturale di offerta lagunare e dal fascino insostituibile della città.
Cortina d’Ampezzo, dal canto suo, tocca punte di 24.000 €/mq con un’accelerazione dei prezzi dell’8,2% nell’ultimo anno legata direttamente agli investimenti per le Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026.
Perché l’Italia è percepita come un porto sicuro per i grandi investitori
Esistono diversi fattori che richiamano in Italia gli investitori stranieri che decidono di acquistare, anche per trasferire la propria residenza. Infatti, possedere un immobile di pregio in Italia è da molti considerato come un asset rifugio, meno esposto alla volatilità dei mercati.
I motivi sono molteplici come:
- Il canale di ingresso che privilegia chi fa grandi investimenti sul territorio nazionale;
- Un regime particolarmente vantaggioso, con la flat tax, sui redditi prodotti all’estero per i neo-residenti;
- Condizioni di finanziamento favorevoli per la clientela internazionale più solida;
- Offerta limitata strutturalmente: il patrimonio immobiliare di pregio in Itaia è vincolato e non replicabile e questo sostiene i valori nel tempo.
Secondo diverse ricerche, chi pensa di investire in Italia prova l’esperienza con un affitto breve di alto profilo, prima di procedere a un acquisto definitivo, e questo trend apre a diverse possibilità di investimento non solo nella compravendita, ma anche negli affitti brevi nella fascia luxury.
Quali sono le prospettive per il 2026?
Nonostante un lieve rallentamento, circa l’1% rispetto al 2024, gli operatori del settore concordano su un quadro favorevole, sostenuto da una domanda internazionale che rappresenta una quota strutturale e non una formula episodica da valutare con altri parametri.
Il Veneto poi ha rappresentato quest’anno un polo attrattivo internazionale con Venezia entrata nel Barnes City Index, come la ventunesima città al mondo per richiesta di immobili di lusso e Cortina entrata nel mirino internazionale, ancor più di prima, grazie alle Olimpiadi Invernali.
Perché investire ora nel lusso immobiliare italiano
Il segmento premium italiano sta attraversando una fase espansiva: l’Italia raccoglie il 15,6% delle richieste internazionali di immobili di pregio, risultando tra le destinazioni più ricercate al mondo con capitali che si muovono quasi sempre sopra i 5 milioni di euro e logiche patrimoniali di diversificazione e conservazione del capitale.
Per chi valuta un ingresso nel segmento, le opzioni sono diverse:
- Acquisto per affitto: il buy-to-let tradizionale può portare, nel mercato del lusso, a un rendimento netto che può arrivare al 5%, al quale si aggiunge un basso stress gestionale;
- Affitti brevi di alta fascia: il rendimento qui può salire e arrivare a toccare punte del 10% nelle principali città turistiche, in questo caso il carico gestionale è elevato e la concorrenza crescente anche se rimane la leva più coerente con l’appeal internazionale di location iconiche come Venezia;
- Acquisto per rivendita: Acquistare per poi rivendere a un prezzo maggiore dopo una ristrutturazione è un’ulteriore strategia alla quale pensare con un potenziale del 15-25% in 12 o 18 mesi. Sfruttando i bonus fiscali, è possibile ridurre il budget da allocare; qui è da tenere d’occhio la plusvalenza tassata al 26% se la vendita avviene entro cinque anni.
Se stai pensando a un investimento nel mercato del lusso o stai cercando di acquistare un immobile di pregio come seconda casa o per diversificare il patrimonio, contattaci per capire come possiamo darti una mano.
