Il rogito è l’atto notarile più aspettato da chi compra o vende casa. È infatti il documento ufficiale che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile. Senza il rogito la compravendita non è conclusa, anche se si è firmato un preliminare e versato una caparra.
Cos’è il rogito
Il rogito è l’atto pubblico con cui il venditore trasferisce formalmente la proprietà all’acquirente. La legge italiana richiede l’intervento di un pubblico ufficiale che agisca da garante imparziale dell’operazione. Il notaio quindi:
- Accerta l’identità delle parti;
- Verifica la legittimità della transazione;
- Controlla l’assenza di vincoli pregiudizievoli sull’immobile.
Le fasi per arrivare al rogito
Quali sono le fasi che servono per arrivare preparati al rogito? Conoscerle vuol dire riuscire a snellire il processo. La compravendita di una casa non è un singolo evento ma una concatenazione di tappe che creano un processo strutturato.
Accettazione della proposta e versamento caparra
Il percorso di compravendita inizia quando il venditore accetta formalmente la proposta di acquisto e in questa fase si versa una caparra confirmatoria che serve a impegnare entrambe le parti. Così se l’acquirente si ritira senza giusta causa può perdere la caparra, ma se è il venditore a tirarsi indietro la caparra viene restituita, solitamente, raddoppiata.
Preliminare di vendita
Il compromesso di vendita è l’accordo stipulato tra le parti in cui esse si obbligano reciprocamente a stipulare un contratto definitivo. Il preliminare di vendita può essere redatto come semplice scrittura privata o come atto pubblico notarile; l’ausilio del notaio è obbligatorio per gli immobili in costruzione.
Istruttoria
La fase prima del rogito è l’istruttoria dove lo studio notarile avvia le verifiche preliminari ovvero esamina:
- Atto di provenienza;
- Effettua le visure ipotecarie ventennali per capire se l’immobile è libero da gravami;
- Controlla la titolarità della proprietà.
Questa è una fase che può richiedere dalle due alle quattro settimane.
Rogito e consegna delle chiavi
Questo è il momento conclusivo in cui le parti si incontrano davanti al notaio e firmano l’atto definitivo e l’acquirente salda il residuo e riceve contestualmente le chiavi dell’immobile. Di media dall’accettazione della proposta alla firma del rogito trascorrono circa 3 o 6 mesi; le tempistiche in questo caso dipendono molto dai tempi tecnici dell’istruttoria bancaria per l’erogazione del mutuo e dai controlli documentali effettuati dal notaio.
Quali sono gli attori del rogito?
A scanso di equivoci, è importante capire quali sono le figure presenti durante il rogito e qual è il loro ruolo. In prima battuta vi è il notaio che, come pubblico ufficiale nominato dallo Stato, agisce come garante e non rappresenta nessuna delle due parti.
Il notaio, quindi, verifica che l’operazione sia legittima, redige l’atto e calcola le imposte dovute allo Stato e provvede alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Dal 2017 l’onorario del notaio stesso è a libero mercato; la scelta del notaio è un diritto di chi sostiene la spesa, quindi tipicamente dell’acquirente.
Acquirente e venditore sono le parti sostanziali del contratto e devono presentarsi al rogito con documenti personali. Possono partecipare anche con l’assistenza di un proprio consulente di fiducia per verificare le condizioni contrattuali prima della firma.
Sono le parti sostanziali del contratto. Ciascuna deve presentarsi al rogito con i propri documenti personali e, se prevista, l’assistenza di un proprio consulente di fiducia (commercialista, avvocato) per verificare le condizioni contrattuali prima della firma.
E se la compravendita è stata mediata da un’agenzia? Ebbene, anche l’agente immobiliare deve essere presente al rogito poiché la commissione dovuta deve essere esplicitamente dichiarata nell’atto notarile. In presenza di un mutuo, la banca diventa uno degli attori del rogito a tutti gli effetti poiché:
- Fornisce la lettera di delibera;
- Firma l’atto di mutuo;
- Verifica che l’iscrizione ipotecaria a garanzia del finanziamento venga espletata.
Tutti i documenti necessari per il rogito
Vediamo anche quali documenti portare al rogito per evitare ritardi nella stipula, costi aggiuntivi e problemi che possono compromettere il passaggio di proprietà.
Documenti dell’acquirente
L’acquirente deve portare con sé un documento d’identità in corso di validità, il proprio codice fiscale, il certificato di stato civile o l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio oppure l’eventuale convenzione matrimoniale registrata, se il regime patrimoniale non è quello legale, oltre al permesso di soggiorno per i cittadini extra-UE e la dichiarazione sostitutiva sulla sussistenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa.
Se l’acquirente è una società, sono necessari anche la visura camerale aggiornata, lo statuto, l’atto costitutivo e la delibera dell’organo competente che autorizza l’acquisto.
Documenti del venditore
Il venditore è tenuto a fornire tutti i documenti personali analoghi a quelli dovuti dall’acquirente oltre a una serie di documenti relativi all’immobile come l’atto di provenienza ovvero il titolo con cui il venditore ha preso possesso dell’immobile come:
- Un precedente rogito;
- Una dichiarazione di successione con accettazione dell’eredità;
- Un atto di donazione;
- Una sentenza giudiziaria.
Il venditore è tenuto anche a portare visura e planimetria catastale, l’APE dell’immobile e il certificato di agibilità oltre, ovviamente, alla documentazione di conformità degli impianti, il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, insieme alla certificazione di conformità catastale e la dichiarazione dell’amministratore che valuta:
- Lo stato dei pagamenti condominiali,
- Assenza o presenza di liti pendenti.
Con quanto anticipo consegnare i documenti per il rogito
È consigliabile che la trasmissione della documentazione arrivi al notaio almeno con 15 o 20 giorni di anticipo rispetto alla data del rogito. Questo tempo permette al notaio di effettuare le proprie verifiche.
Se manca un documento essenziale il giorno del rogito, il notaio può decidere di rinviare la stipula; in mancanza di un documento non essenziale si può sanare con atto integrativo successivo, ma questo spesso comporta costi aggiuntivi.
Quanto costa il rogito nel 2026
| Tipo di acquisto | Imposta di registro | Ipotecaria | Catastale | IVA |
| Prima casa da privato | 2% valore catastale (min. 1.000€) | 50€ | 50€ | Non dovuta |
| Seconda casa da privato | 9% valore catastale (min. 1.000€) | 50€ | 50€ | Non dovuta |
| Prima casa da costruttore | 200€ | 200€ | 200€ | 4% sul prezzo |
| Seconda casa da costruttore | 200€ | 200€ | 200€ | 10% (22% se di lusso) |
Perché affidarsi a un’agenzia esperta?
Affidarsi a un’agenzia immobiliare esperta semplifica il processo per arrivare al rogito che non è mai un singolo appuntamento, ma il punto di arrivo di un percorso a tappe con attori diversi e una quantità di documenti che devono essere:
- Corretti;
- Aggiornati;
- Disponibili tutti nello stesso momento.
Un’agenzia immobiliare con esperienza segue l’intero iter fino alla proposta di acquisto e sa quali documenti richiedere per primi, quali richiedono più tempo e mantiene i contatti con notaio, venditore e banca per evitare che qualcosa venga trascurato o consegnato in ritardo.
Questo lavoro di coordinamento permette alle fasi di proposta, preliminare, istruttoria e rogito di procedere in sequenza senza intoppi. Contattaci per avere una nostra consulenza e se vuoi comprare o vendere casa senza stress.
