I coefficienti di merito non sono qualcosa di astratto, sono i moltiplicatori che correggono il prezzo di un immobile, in base a diversi fattori come esposizione, luminosità, stato di conservazione e alle altre caratteristiche che rendono quello specifico immobile appetibile o meno sul mercato.
Cosa sono i coefficienti di merito e da dove iniziare per fare un calcolo concreto
Il punto di partenza, in questo caso, è sempre lo stesso, ovvero il valore di partenza dell’immobile basato sulla quotazione al metro quadro nella microzona di riferimento. Questo è il dato che descrive il prezzo medio per un immobile in quella zona; i coefficienti di merito servono a spostare il prezzo verso una quotazione più alta o più bassa in modo da avvicinare il prezzo al giusto valore dell’immobile.
Le percentuali più diffuse che si calcolano sono:
- Piano;
- Esposizione;
- Luminosità;
- Pertinenze;
- Riscaldamento;
- Caratteristiche energetiche e consumi.
Ma non sono stabilite da alcuna norma, derivano dalle prassi estimative sul mercato locale e spesso valgono solo se fatte da un professionista che conosce la zona e sa realmente cosa interessa a quello specifico mercato di acquirenti
La tabella dei coefficienti più usati nella prassi
Le percentuali qui riportate non sono la regola, ma quelle più diffuse nella manualistica di settore e devono essere interpretate come ordini di grandezza e non come valori fissi.
| Fattore | Coefficiente |
| Stato di conservazione: ristrutturato / nuova costruzione / da ristrutturare | +5% / +10% / −10% |
| Edificio in ottimo stato (20-40 anni / oltre 40 anni) | +5% / +10% |
| Edificio in stato scadente (1-20 / 20-40 / oltre 40 anni) | −5% / −10% / −15% |
| Piano: seminterrato / terra-rialzato / 1° piano | −25% / −10% / −10% |
| Piano: 2° con ascensore / 2° senza / 3° senza ascensore | −3% / −15% / −20% |
| Piano: ultimo con ascensore / attico con ascensore / attico senza | +10% / +20% / −20% |
| Luminosità: molto luminoso / buona / scarsa-assente | +10% / +5% / −5% |
| Esposizione: esterna / panoramica / interna | +5% / +10% / −10% |
Somma algebrica o moltiplicazione in sequenza: quale metodo usare
Le stime dei coefficienti di merito possono essere usate in due modi: il primo, più diffuso, è la somma algebrica, ovvero si sommano tutte le percentuali di correzione e si applica poi il totale in un’unica operazione; il secondo metodo è quello del prodotto, che applica ogni coefficiente in sequenza sul risultato già corretto.
Con poche correzioni i due metodi restituiscono risultati quasi identici; prima di affidare quel prezzo al listino e di posizionare sul mercato l’immobile è sempre importante ricontrollare i riferimenti OMI e capire se è comparabile con gli immobili usati come benchmark.
Perché i coefficienti di merito sono importanti
I coefficienti di merito sono decisivi al fine della vendita perché permettono di assegnare a un immobile il giusto valore e non di elaborare una valutazione fuori mercato. Il consiglio di ricontrollare sempre i benchmark di settore viene dalla volontà di non lasciare sul mercato un immobile sovraprezzato che rischia di diventare poco appetibile e di rimanere sulla piazza a lungo.
Anche il problema di sottostimarlo, al contrario, deve essere valutato poiché porta a svendere un immobile senza produrre il giusto guadagno. Per questo il riscontro decisivo resta sempre il confronto con i prezzi effettivi di vendita di immobili comparabili nella stessa zona e nello stesso periodo, mentre i coefficienti di merito diventano uno strumento per orientarsi e costruire una prima stima ragionata, che permette al professionista di vendere sul mercato l’immobile conoscendone pregi e difetti.
Affidarsi a un professionista conviene sempre
I coefficienti di merito sono un ottimo punto di partenza per stabilire il giusto prezzo di un immobile, ma applicarli correttamente richiede molto di più della consultazione di una tabella. Bisogna sapere quale coefficiente ha davvero peso in una determinata zona, in un determinato comune e quale è irrilevante per il mercato locale.
Le percentuali illustrate sono ordini di grandezza generali; il valore reale che assumono in una specifica microzona, come può esserlo un centro storico veneto, una zona residenziale in espansione, una località turistica lungo la costa o nell’entroterra, dipende da dinamiche che solo chi segue quel mercato ogni giorno può leggere con precisione.
Come professionisti del settore immobiliare in Veneto, il nostro lavoro non si ferma all’applicazione teorica dei coefficienti: incrociamo questi dati con le compravendite realmente concluse nella zona, con la stagionalità della domanda turistica dove rilevante, con le differenze anche minime tra vie limitrofe che le quotazioni OMI non riescono a catturare nel dettaglio. Sappiamo distinguere quando un piano alto vale davvero un premio e quando, in un dato contesto, quel vantaggio viene azzerato da altri fattori; sappiamo quando due immobili apparentemente comparabili non lo sono affatto per il mercato locale.
Questo livello di conoscenza del territorio è ciò che separa una stima costruita solo sui numeri da una valutazione realmente vendibile. Affidarsi a chi conosce le microzone venete significa evitare gli errori più costosi e arrivare a un prezzo che il mercato locale è davvero disposto a riconoscere, riducendo i tempi di vendita e massimizzando il valore reale dell’immobile.
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