Comprare una casa nel 2026 non sempre è facile, ma esiste un pacchetto di agevolazioni fiscali e creditizie che si può cumulare per rendere l’operazione più semplice. Parliamo di imposte ridotte sul rogito, di detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo e di garanzie statali per chi ha difficoltà di accesso al credito.
Cosa significa prima casa
Il termine intende un regime fiscale agevolato e riconosciuto a chi acquista un immobile da destinare a propria abitazione principale. Per ottenere questo tipo di agevolazione bisogna rispettare requisiti decisamente precisi su:
- Residenza;
- Tipologia di immobile;
- Possesso di altri immobili.
Chi rispetta le condizioni può ottenere il beneficio anche se ha già posseduto altre case in passato, purché non acquistate a loro volta con l’agevolazione ancora attiva.
Le imposte ridotte sul rogito
Il core di questo beneficio riguarda le imposte che si pagano al momento dell’atto notarile e che variano a seconda di chi è il venditore.
| Imposta | Acquisto da privato – prima casa | Acquisto da privato – seconda casa | Acquisto da costruttore – prima casa |
| registro | 2% del valore catastale fino a un minimo di 1000 euro | 9% del valore catastale | 200 euro fissi |
| IVA | Non dovuta | Non dovuta | 4% invece che 10% |
| Ipotecaria | 50 euro | 50 euro | 200 euro |
| Catastale | 50 euro | 50 euro | 200 euro |
Oltre a questo, sono previste anche l’esenzione dall’imposta di bollo e dai tributi speciali catastali oltre alle formalità per la trascrizione nei registri immobiliari.
Requisiti per ottenere l’agevolazione
Per beneficiare di queste imposte ridotte, chi acquista deve rispettare quattro diverse condizioni, da dichiarare nell’atto notarile ovvero:
- L’immobile deve trovarsi nel comune di residenza o di lavoro dell’acquirente o la residenza va trasferita entro 18 mesi dal rogito;
- L’immobile non deve rientrare nelle categorie A/1, A8 e A9, ovvero nelle categorie catastali di lusso;
- L’acquirente non deve essere già proprietario, nel comune di un’altra abitazione;
- L’acquirente non deve possedere un’altra casa acquistata con la medesima agevolazione; fatto salvo la vendita entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
La decadenza dei benefici
Se dopo il rogito vengono meno le condizioni di accesso ai benefici, scatta la decadenza dai benefici ottenuti e, in questo caso, l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra le imposte agevolate e quelle ordinarie; si incorre in una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta; arrivano gli interessi di mora calcolati dalla data di acquisto.
Detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo
Un altro vantaggio è che chi acquista l’abitazione principale con un mutuo può detrarre dall’IRPEF il 19% degli oneri accessori e degli interessi passivi; la detrazione spetta anche per la quota relativa al coniuge fiscalmente a carico.
È bene sapere che dal periodo d’imposta 2025 è stato introdotto un tetto complessivo di detrazioni per i redditi più alti, valido solo per i mutui stipulati dal 2025 in poi:
- 14.000 euro per redditi tra 75.000 e 100.000 euro;
- 8.000 euro oltre i 100.000 euro, modulati in base ai figli a carico.
Chi ha avuto accesso al mutuo prima del 2025 continua a beneficiare della detrazione al 19% senza questo limite. Sempre in relazione al rogito, è detraibile al 19% anche la quota di compenso corrisposta all’agenzia immobiliare per l’intermediazione, fino a un massimo di 1.000 €, solo per l’acquisto della prima casa.
Il Fondo di Garanzia Consap
Resta attivo il fondo di Garanzia Prima Casa gestito dal Consap per conto del MEF. Il Fondo copre parte del rischio della banca in caso di insolvenza, non riduce il tasso d’interesse né rappresenta un contributo economico diretto.
| Categoria beneficiaria | Requisito ISEE | Percentuale di garanzia |
| Giovani Under 36 | Fino a 40.000 euro | Fino all’80% |
| Giovani coppie (coniugate o conviventi da almeno 2 anni, un componente under 35) | – | Fino all’80% |
| Nuclei monogenitoriali con figli minori | – | Fino all’80% |
| Conduttori di alloggi popolari | – | Fino all’80% |
| Famiglie con 3 figli under 21 | Fino a 40.000 euro | 80% |
| Famiglie con 4 figli under 21 | Fino a 45.000 euro | 80% |
| Famiglie con 5 o più figli under 21 | Fino a 50.000 euro | 90% |
Il bonus fiscale previsto in caso di riacquisto dell’immobile adibito a prima casa
Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni e ne compra un altro entro un anno dalla vendita, richiedendo di nuovo il beneficio prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari alla minore somma tra l’imposta di registro (o IVA) versata sul primo acquisto agevolato e l’imposta dovuta sul nuovo. Il credito spetta anche in caso di acquisto tramite appalto o permuta, e persino per la costruzione di una prima casa, purché i lavori si concludano entro tre anni dalla registrazione dell’atto.
Il credito non spetta se: il contribuente è decaduto dall’agevolazione sul primo acquisto, il primo immobile è stato acquistato a imposta ordinaria, il nuovo immobile non ha i requisiti oppure il nuovo acquisto avviene come donazione gratuita.
Vuoi comprare la tua prima casa in Veneto?
Se vuoi comprare la tua prima casa in Veneto e vuoi farlo in modo smart, senza problemi o incertezze, affidati a noi di Fontego. Contattaci e sapremo come aiutarti nella scelta e come guidarti verso l’acquisto migliore per le tue esigenze.
