Nel 2025 il costo della vita continua a influenzare in modo decisivo le scelte abitative degli italiani. A fotografare una situazione sempre più polarizzata tra centro e periferia è l’ultimo report di Scenari Immobiliari, aggiornato a maggio 2025, che analizza i canoni di locazione nelle 14 città metropolitane italiane. E se le differenze più marcate si registrano a Roma, Torino e Napoli, anche il Veneto mostra dinamiche ormai consolidate che testimoniano un cambiamento strutturale nel mercato delle locazioni.
Il Veneto si allinea al trend nazionale
In Veneto, come nel resto del Paese, cresce il divario tra centro e periferia, alimentato da tre fattori chiave: il boom degli affitti brevi, la scarsità di offerta di immobili in locazione a lungo termine e l’aumento del costo della vita. Venezia, Verona e Padova, in particolare, evidenziano uno scarto crescente tra le zone centrali, ormai appannaggio di turisti e affitti brevi, e le aree più decentrate, dove si rifugiano lavoratori, studenti e famiglie in cerca di canoni sostenibili.
A Venezia, ad esempio, l’offerta di appartamenti tradizionali si è ridotta drasticamente: in centro storico, dove il turismo “mordi e fuggi” regna sovrano, i canoni di locazione superano spesso i 1.600 euro per un bilocale, rendendo l’area inaccessibile per i residenti. Nella terraferma, invece, si rilevano canoni più contenuti, ma anch’essi in crescita: a Mestre e Marghera si parla oggi di 700-900 euro mensili, con aumenti medi del 12% su base annua.
Il modello Airbnb trasforma il mercato
Il fenomeno è ben visibile anche a Padova, città universitaria e hub per lavoratori e professionisti. Qui, i canoni per un bilocale in centro hanno superato i 1.200 euro al mese, mentre in zone semicentrali come Arcella o Stanga si oscilla tra i 700 e i 900 euro, ma con una domanda in forte espansione. Gli affitti brevi, secondo Scenari Immobiliari, offrono rendimenti superiori al classico contratto 4+4, spingendo molti proprietari a convertire le locazioni tradizionali in formule turistiche o transitorie.
A Verona, la situazione non è dissimile: l’attrattività turistica della città ha trasformato quartieri storici come San Zeno o Veronetta in aree ad alta densità di affitti brevi. Di conseguenza, i canoni per gli studenti universitari e i giovani lavoratori si stanno spostando verso la cintura urbana, dove l’aumento è più graduale ma costante.
Domanda in movimento: studiare e lavorare spinge verso la periferia
Secondo gli studi più recenti, il 35,3% delle richieste di affitto in Veneto nel 2024 è stato generato da motivi di lavoro o studio. Un dato che rafforza il ruolo strategico della mobilità e dei servizi pubblici: aree periferiche ben collegate diventano sempre più attrattive, mentre quelle con scarsa accessibilità restano escluse dalla rinascita residenziale.
«La crescita dei canoni – spiega Eros Venezian, Amministratore di Fontego Real estate – sta spingendo la domanda verso zone semicentrali o periferiche servite, dove si possono ancora trovare soluzioni accessibili senza rinunciare ai servizi essenziali». È il caso, ad esempio, del quadrante ovest di Padova, dell’area est di Verona o delle aree limitrofe a Treviso, dove il prezzo medio per un bilocale è ancora sotto i 700 euro, ma in costante rialzo.
Prospettive: una nuova politica abitativa può creare valore, anche per gli investitori
L’evoluzione del mercato degli affitti nel Veneto, con il progressivo spostamento della domanda verso la periferia e l’inflazione dei canoni nelle aree centrali, apre una riflessione non solo sociale ma anche strategica per gli investitori. Se da un lato cresce il rischio di polarizzazione urbana – con città sempre più inaccessibili per residenti e lavoratori – dall’altro emergono opportunità concrete per chi opera nel real estate.
L’attuale squilibrio tra domanda e offerta abitativa, accentuato dal successo degli affitti brevi e dalla scarsità di immobili in locazione a lungo termine, rappresenta una finestra di investimento potenzialmente redditizia, a patto di saper intercettare le nuove esigenze dell’abitare. Le zone semicentrali e periferiche ben collegate diventano oggi asset da valorizzare: qui il margine di rivalutazione è ancora significativo e la domanda strutturale è solida, alimentata da studenti, giovani professionisti e famiglie.
In questo scenario, una nuova politica abitativa, capace di favorire la rigenerazione urbana, incentivare la locazione a lungo termine e regolare l’offerta turistica, non è solo una risposta alle disuguaglianze sociali, ma anche un volano di crescita per gli investimenti immobiliari. Progetti integrati che uniscano housing accessibile, mobilità e servizi possono generare valore economico stabile e sostenibile nel tempo, soprattutto in un contesto di urbanizzazione selettiva e crescente pressione demografica nelle aree urbane minori.
Per gli investitori immobiliari più attenti, il futuro del mattone non è più solo nei centri storici, ormai saturi e speculativi, ma nella capacità di leggere i bisogni sociali emergenti e trasformarli in progetti redditizi e di impatto.
