Molti proprietari di immobili cercano, giustamente, di risparmiare sulle spese di vendita agendo in modo autonomo ovvero cercando di vendere casa da privato. Nonostante il bisogno di aumentare il profitto della compravendita sia sicuramente giustificabile agire da soli, poteva forse avere senso nel 2020, oggi con il mercato immobiliare moderno agire da soli è diventato un vero e proprio campo minato.
Il rischio più concreto è di una stagnazione dell’immobile con conseguente svalutazione dovuta all’inflazione. Tra normative europee, controlli fiscali incrociati e truffe sempre più sofisticate esistono costi nascosti dell’agire da soli.
Secondo uno studio chi vende da solo impiega oltre un anno, contro meno di sei mesi per chi si affida a un professionista, il risultato? Si finisce spesso per vendere il proprio immobile. Vediamo allora di fare luce su quelli che sono i rischi principali per chi vende da privato, invece che affidarsi a un team di professionisti.
La trappola della conformità
Vendere una casa con una piccola difformità come una finestra spostata o un terrazzo non segnalato può portare al blocco delle operazioni, e al rifiuto del mutuo da parte delle banche per chi compra. Agendo da soli si può arrivare certamente a trovare il giusto acquirente, ma una volta firmato il preliminare e incassata la caparra arriva il problema del rogito.
Se il perito della banca scopre che la planimetria non coincide con lo stato di fatto le operazioni possono stagnare, alle volte fino a fermarsi. In questo caso l’acquirente deve ritirarsi e molto spesso chi ha incassato la caparra deve emettere un risarcimento.
Si stima che in Veneto oltre il 60% degli immobili costruiti prima degli anni Ottanta abbiano piccole difformità che il proprietario ignora, ma che possono risultare fatali per una vendita.
Svendere senza saperlo
Il proprietario privato spesso, per nostra esperienza, tende a fare due errori opposti:
- Il primo è quello di posizionare un prezzo effettivo troppo alto: il risultato l’immobile resta fermo per mesi e si brucia sui portali fino a essere venduto a un prezzo ben più basso del suo valore reale.
- Il secondo è quello di scegliere un prezzo troppo basso per l’immobile: il risultato è svendere il proprio asset immobiliare. Per vendere in fretta si accetta la prima offerta.
In entrambi i casi si rischia poi di svendere il proprio immobile e qui bisogna fare attenzione: per chi vende a un prezzo troppo inferiore al valore di mercato o catastale, può avvenire un accertamento fiscale automatico.
Il risultato è che sia venditore che compratore si possono trovare nella condizione di dover pagare le tasse sulla differenza presunta, più le sanzioni.
Negoziazione emotiva
Il vero pericolo oggi è sedersi al tavolo delle trattative disarmati contro acquirenti che, invece, sono armati fino ai denti. Nel 2026, chi compra casa ha accesso:
- A database di prezzi;
- Storico delle vendite;
- Tool di valutazione online.
Per questo un compratore informato sa esattamente da quanto tempo il tuo annuncio è online e sa che, statisticamente, dopo sei mesi di invenduto un proprietario è spesso stanco e pronto anche a svendere.
In questo caso ci si trova di fronte a una negoziazione asimmetrica poiché chi vende vende la sua storia, i ricordi, le cene e la fatica fatta per arredare e comprare l’immobile, mentre chi acquista compra metri quadri e difetti. In poche parole, un acquirente userà ogni piccola imperfezione non come dato tecnico, ma come leva psicologica per abbassare il prezzo all’ultimo minuto.
Senza un professionista che sappia fare da filtro emotivo, un privato può cedere sotto pressione e studi di settore mostrano che nelle trattative dirette tra privati, il margine di negoziazione è spesso fuori controllo.
Mentre un’agenzia riesce a contenere lo sconto medio attorno al –7,8%, i privati finiscono spesso per concedere oltre il -10,5% pur di chiudere, specialmente se l’acquirente è un investitore esperto. Un esempio? Su una casa da 200.000€, quel 3% di differenza vale 6.000€ regalati all’acquirente.
Vendi con Fontego RE: dai valore al tuo tempo
Vendere da soli vuol dire diventare esperti di negoziazione, di fotografia, competenti nel marketing e nell’urbanistica tecnica oltre, ovviamente, a un centralinista. Ma chi ha davvero 21 mesi da dedicare a questo secondo lavoro? Soprattutto se poi le stime dimostrano che vendendo da privati si vende a prezzi meno competitivi e con una svalutazione dell’immobile?
In questo caso allora la scelta migliore è affidarsi a dei professionisti che hanno anni di esperienza in questo campo. Fontego Real estate non si limita a mettere un cartello, prepara la tua casa, sistema le carte e porta clienti interessati.
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