Il termine giapponese akiya definisce le case abbandonate, spesso fatiscenti, che si stanno moltiplicando in un Paese alle prese con una crisi demografica strutturale. Secondo i dati del Ministero degli Affari Interni e delle Comunicazioni, il 14% delle abitazioni è oggi disabitato. In Italia, la stima più prudente parla di oltre 7 milioni di immobili residenziali inutilizzati, molti dei quali in aree interne o nei piccoli centri del Sud e delle regioni montane. Un dato che cresce, silenzioso, da anni.
Il caso giapponese, però, rappresenta una fotografia più nitida e accelerata di quello che potrebbe verificarsi anche in Italia, specie in regioni come il Veneto, dove la dinamica demografica è negativa in molte province (Belluno e Rovigo su tutte), mentre le nuove costruzioni continuano a moltiplicarsi, in parte per esigenze speculative, in parte per una domanda “immaginata” ma non più strutturale.
Giappone: troppe case, troppo poche persone
Come dichiarato in una recente intervista alla CNN da Jeffrey Hall, docente all’Università Kanda di Studi Internazionali, “non è un problema di troppe case costruite, ma di troppo poche persone per abitarle”. La natalità giapponese è da anni sotto il tasso di sostituzione (1,3 figli per donna contro i 2,1 necessari). In Italia, i numeri non sono dissimili: nel 2023, la natalità si è fermata a 1,2, con un saldo naturale negativo di quasi 150.000 persone. Anche il Veneto, che storicamente cresceva grazie all’immigrazione, sta rallentando drasticamente.
Come in Giappone, anche in Italia molte case rimangono bloccate in successioni complicate, o con proprietà frammentate e poco chiare, ostacolando la rigenerazione urbana e il riuso. Nel caso nipponico, spesso gli eredi si trasferiscono in città e lasciano decadere l’immobile rurale. In Italia succede lo stesso: immobili ricevuti in eredità vengono trascurati, non messi a reddito, e spesso finiscono nel limbo della burocrazia e dell’inerzia fiscale.
Un’opportunità (solo apparente) per investitori
Sui social abbondano video di stranieri che acquistano akiya a prezzi stracciati per trasformarle in guest house o bar di charme. Ma la realtà è più complessa: vincoli normativi, incertezza sulla proprietà, costi di ristrutturazione e mancanza di servizi rendono spesso questi investimenti economicamente insostenibili.
In Italia, fenomeni simili si vedono nei borghi storici abbandonati, anche in Veneto, dove comuni come Arquà Petrarca, Asolo, Feltre o Monselice potrebbero attrarre capitali solo se accompagnati da politiche di rigenerazione urbana e incentivi concreti. Ma l’assenza di una visione sistemica rende difficile la scalabilità di questi progetti.
Rischi (non solo economici) delle case vuote
Sempre il professor Yuki Akiyama, docente di urbanistica a Tokyo City University, ha sottolineato come le akiya abbiano rappresentato un pericolo concreto durante il recente terremoto nella penisola di Noto: le abitazioni abbandonate hanno bloccato le vie di evacuazione e complicato la gestione post-emergenza. In Italia, Paese altrettanto sismico, il rischio è analogo: centri storici semiabbandonati o degradati non solo svalutano l’area, ma possono rappresentare un rischio per la sicurezza pubblica.
In Veneto, il rischio è che porzioni crescenti di territorio diventino economicamente inerti, cioè incapaci di produrre valore immobiliare. Zone dove non si compra, non si vende, non si ristruttura: si accumula solo decadenza.
La lezione del Giappone per il Veneto
Il caso giapponese offre uno spunto prezioso per il mercato immobiliare italiano: senza interventi strutturali – sia dal lato pubblico che privato – il valore immobiliare potrebbe diventare sempre più volatile e territoriale. Alcune aree cresceranno, altre si svuoteranno.
Per l’investitore, questo significa scegliere con attenzione: puntare su zone con progetti di rigenerazione urbana, presenza turistica o attrattività lavorativa, piuttosto che inseguire rendimenti facili legati solo al prezzo d’acquisto.
E mentre in Giappone si studiano modelli predittivi basati sull’intelligenza artificiale per anticipare l’espansione degli akiya, in Italia il vero vantaggio competitivo sarà sapere leggere i trend prima che diventino problemi strutturali.
L’immobiliare resta una leva importante per chi cerca rendita e protezione del capitale. Ma senza una lettura demografica, sociale e infrastrutturale, il rischio di trovarsi con un asset illiquido e svalutato è tutt’altro che remoto.
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