Un trilocale in zona universitaria a Padova, affittato a stanze, può generare un rendimento lordo tra il 7 e l’8%, un dato finanziario che è impossibile trascurare. Eppure, diversi investitori trascurano Padova e guardano altrove: questo è un errore perché la città combina prezzi accessibili, una domanda locativa strutturalmente in eccesso rispetto all’offerta e diverse strategie di messa a reddito distinte che possono essere portate avanti, ognuna con il suo profilo di rischio e rendimento.
Il mercato di partenza: prezzi e domanda
Prima di definire strategie, servono i numeri. Nel Q2 Padova ha registrato un prezzo medio al metro quadro tra i 2000 e i 2500 euro, con un prezzo medio di acquisto di poco meno di 230.000 euro. Sul fronte della domanda il quadro cittadino è favorevole al proprietario con uno squilibrio tra domanda e offerta ai massimi storici.
Un esempio? L’Università degli Studi di Padova conta oltre 70.000 iscritti, a fronte di soli 1.300 posti letto garantiti, questo vuol dire solo una cosa: la stragrande maggioranza degli studenti si riversa sul mercato privato, alimentando una domanda che la nuova offerta residenziale non riesce a soddisfare.
3 strategie di messa a reddito
Non esiste una strategia universalmente migliore, ogni formula ha un suo preciso rendimento delle complessità di gestione e un rischio implicito, ma a Padova esiste la possibilità di portare avanti tre differenti posizionamenti per mettere un immobile a reddito
Affitto lungo termine
Una strategia stabile, poco impegnativa in termini di gestione. Con un contratto a canone libero un bilocale a Padova può rendere circa il 3,9% annuo; per un trilocale si scende al 3,6%. Rendimenti non entusiasmanti, ma dal bassissimo profilo di rischio.
In questo caso è possibile portare maggiore ROI grazie al canone concordato qui il canone è calmierato rispetto al libero mercato, ma la cedolare secca scende al 10% invece del 21%, e l’IMU si riduce del 25%. In molti casi, allora, il netto in tasca al proprietario è comparabile o superiore rispetto al canone libero, proprio grazie ai diversi vantaggi fiscali.
Affitto transitorio per studenti e lavoratori
Questa è la strategia che nel 2026 offre il miglior rapporto rendimento/rischio. Un trilocale in una zona universitaria, affittato a stanza, può portare un rendimento lordo dal 7 all’8%, in questo caso con Padova che richiama studenti da tutta Italia, eletta migliore città per i nomadi digitali e che ogni anno ha una domanda stabile di lavoratori e specializzandi, questa soluzione di messa a reddito. È da tenere in alto conto.
Il Comune di Padova prevede, anche, uno specifico contratto per studenti universitari con una durata di 6-36 mesi, con cedolare secca al 10% se stipulato a canone concordato, e riduzione dell’IMU del 25%. La combinazione tra rendimento elevato e vantaggio fiscale rende questa formula la più efficiente.
Affitto breve
Padova negli anni è diventata una destinazione turistica di peso, grazie al riconoscimento UNESCO e al suo ruolo come polo congressuale e universitario. Nel 2026 la locazione breve a Padova può quindi offrire rendimenti tra l’8 e il 19%, ma con una distribuzione stagionale diversa rispetto alle città a vocazione turistica pura.
Chi sceglie questa soluzione deve strutturare una gestione professionale, dei prezzi dinamici e una forte attenzione ai periodi di punta per non erodere il rendimento dell’immobile.
Zone e strategie
La strategia da utilizzare dipende anche da variabili geografiche, non ogni quartiere si presta a ogni tipo di formula. L’affitto agli studenti, per esempio, funziona nelle zone universitarie come Portello, Bo, Pontecorvo, Santa Croce; l’affitto breve funziona nel centro storico e nelle vicinanze di Prato della Valle. L’affitto a lungo termine va bene nelle zone semicentrali come Arcella, Forcellini o Santa Rita.
Anche la tempistica di acquisto nel 2026 incide sulla strategia, i prezzi sono in crescita e l’offerta si riduce ed è per questo che ogni trimestre di attesa prima di un investimento immobiliare si traduce in:
- Un prezzo di ingresso più alto;
- Un rendimento iniziale inferiore.
Nelle zone semicentrali di Padova, poi, è ancora possibile acquistare immobili da ristrutturare a prezzi competitivi; dopo un intervento di riqualificazione il valore dell’immobile sul mercato sale.
Investire a Padova
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